3 、展望： “小阳春”行情或整体延后，随供需两段政策持续优化，购房者置业意愿或将迎来温和修复

　　2024年1-3月，TOP100房企销售总额为8978.3亿元，降幅较二月收窄2.6个百分点。其中TOP100房企3月单月销售额环比增长117.3%，环比增长明显、同比降幅收窄，销售情况有所好转；超百亿房企21家，阵营调整还在持续。TOP100房企权益销售额为6249.6亿元，权益销售面积为3615.3万平方米。

　　图：2019年至2024年3月TOP100房企单月销售额情况（单位：亿元）

　　2024年1-3月，除TOP31-50房企外，其余各档房企销售额降幅均有所收窄。其中，TOP10房企销售额均值为428.8亿元；TOP11-30房企销售额均值为114.9亿元；TOP31-50房企销售均值为53.3亿元；TOP51-100房企销售额均值为26.5亿元。

　　2024年1-3月，不同阵营企业数量均有变化。具体来看，百亿以上阵营21家，较去年同期减少29家，销售额均值277.1亿元。第二阵营（50-100亿）企业19家，较去年同期减少8家，销售额均值72.2亿元。第三阵营（30-50亿）企业25家，较去年同期增加2家，销售额均值41.0亿元。第四阵营（30亿以下）企业为35家，销售额均值21.8亿元。

　　2024年3月，部分上市房企举行业绩发布会公示2023年年度业绩报告并公布2024年发展战略。投资策略方面，坚持精准投资、营销定投，继续聚焦核心城市核心区，以效率为先，更加关注收益确定性高的项目。经营策略方面，房企将聚焦好产品、好服务，坚持小批次开发，并针对中高端改善客户的需求快速迭代产品，同时房企基本提到了实施轻重并举战略，通过推动轻资产业务拓展，实现第二曲线业绩持续增长。

　　销售方面，从目标上，代表房企对2024年销售目标较为谨慎，除越秀地产、美的置业外，其余上市房企鲜少提及具体销售目标，大多判断将维持在近年平均水平，说明房企不再唯“销售金额”论，将聚焦高质量发展部分，提升签约回款率，以优质项目修复毛利率。从销售策略方面，代表企业首要重视整体业绩协作和单项目效率的双提速，对项目开发节奏提出了更高的要求，进一步提升开盘效率。其二，实施一城一策、因城施策，从而加快应对市场的反应速度地产，确保每个项目都有一个合理的流速，持续去化的同时优化区域土储结构。其三，构建新的营销模式，继续加强自有渠道的建设和市场营销的力度。

　　展望：“小阳春”行情或整体延后，随供需两段政策持续优化，购房者置业意愿或将迎来温和修复

　　政策方面，3月以来中央及监管部门持续释放稳市场积极信号。3月5日，两会《政府工作报告》为房地产定调，重点提及要标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面，明确提出要“优化房地产政策”；3月9日，在两会民生主题记者会上，住建部部长倪虹提出“聚焦稳市场、防风险、促转型”三方面落实《政府工作报告》部署的任务，指出“城市政府要用好调控自主权”。

　　3月22日，国常会提出“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展”，各地需求端支持政策有望加速跟进。

　　地方层面，3月，各地政策不断优化调整，杭州全面取消二手房限购，北京取消离婚购房年限限制；上海、深圳调整优化“70/90”政策，为优质项目的供给提供条件；广州拟优化预售条件，有利于房企加快销售节奏；佛山、苏州、贵阳等多地进一步优化公积金贷款政策。

　　从市场表现来看，3月以来，部分核心城市在政策优化带动下，新房市场活跃度有所提升，根据中指数据，在2月低基数下，3月重点100城新建商品住宅成交面积环比翻倍增长，同比降幅有所收窄。二手房市场活跃度提升节奏仍好于新房，“以价换量”带动重点城市春节后二手住宅周度成交套数连续环比增长。整体来看，今年3月“小阳春”成色不足，市场节奏或整体延后。

　　短期来看，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资支持持续落地，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转。

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