房地产市场是中国经济的重要组成部分，现在隔几天就一个房地产的重要新闻出来，取消限购、降息、降价等等，其实，中国房地产市场化只有30多年的历史，中国人贷款买房这回事，只有20年历史。

　　1998年，国家才停止福利分房，实施住房商品化，老百姓才需要自己花钱去买房。钱不够怎么办？都是亲戚朋友借点。那个时候，大多数人对找银行贷款分期是非常抗拒的，嘛要平白无故给你赚利息呢？也完全没有必要。因为房子商品化最初的那几年，房价总体是在降的。

　　但到2003年，事情又发生了变化，我们突然从保障性住房为主的新加坡模式，切换到市场化为主的香港模式。

　　从这个时候开始，中国人才真正进入贷款买房的时代。仅仅2004年，全国个人房贷余额就已经高达1.6万亿元，随后几乎每年都保持两位数高速增长。

　　随着中国经济发展，房价一路高歌猛进。在极短的时间里国人对贷款买房从抗拒到积极参与，无非两大原因。对刚需者而言，因为2003年以后房价一年比一年高，普通人想全款买房一年比一年难，越来越多人只能被迫去贷款。

　　对非刚需者而言，则是看到了轻松赚钱的门路。大家很快就明白了，贷款买房其实就是利用银行资金加杠杆，在房价上涨的背景下能够将收益最大化。

　　所以，原本在财务上非常保守的中国人，突然变得非常激进，全民都竭尽所能利用30年期限用满房贷额度，把杠杆加到最大。

　　直到2021年价格拐点才出现，随着疫情、政策调控等，供给端从总量供不应求到相对过剩，打破了靠透支全家未来收入脆弱的均衡，用5千的月收入支撑百万的房价有点得不偿失地产。

　　大的趋势一旦形成很难改变，现在已经跌了3年，个人住房贷款余额20年来首次下降，过去十几年，很多人不买房子是因为买不起；而在未来几年，即便房子降到你买得起了，很多人也不会买，至少不会贷款炒房，因为一线%，效率太低。去年开始看武汉黄鹤楼附近的房子，老旧小区的房子去年挂160万，今年很多80万就能买到，但是成交量仍然很低，都是买涨不买跌。

　　何时见底，高盛预测情况好的线年，不好的情况会像日本失去30年，看经济发展，人口规模，政策因素等等，当然相信中国的发展不会形成系统性风险，但有两点是肯定的：未来二三线城市有些地方的老破小，非电梯房可能跟农村的自建房一样；未来房地产的发展方向肯定也是绿色化、智能化的，满足人民对美好生活的向往。