今天分享的是【房地产行业研究：地产重启去库存，明确释放底部信号】 报告出品方：国金证券

　　房企去库存预计从供需两端发力，供给端自然资源部发文控制供地，库存去化周期 36 个月以上的城市暂停供地:需求端以旧换新盘活存量，通过市场化推进和政府“收储”两种模式推进，其中政府“收储”更能注入流动性.但由于地方政府加杠杆能力有限，预计自上而下的 PSL、专项债、特殊国债等政策支持将相继落地推动去库存。地产调控进一步优化，促进行业健康发展。所有地市当前均已建立房地产融资协调机制，以项目为主体，防风险保交付。截至3 月底，有 1979 个项目共获得银行授信 4690.3 亿元，1247 个项目已获得贷款发放 1554.1 亿元:经营性物业贷为拥有优质持有资产的房企拓宽融资渠道，短期改善房企的资金状况。(推进房地产新发展模式背景下商品房限制性措施预计将逐步退出历史舞台，一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限限购等方面落地。3当前全国 (除北京主城六区) 首套房货利率进入 3+%时代，而对标 2014-16 年周期，从基准利率下调幅度、房货利率打折水平看，房货利率均还有下降空间。行业基本面筑底，改善需求是支撑。(0全国土地成交面积回调至 2007 年水平，较高点下滑 58%，商品房销售面积回调至2012 年水平,较高点下滑 38%:土地成交降幅大于住宅成交降幅,且 2021-2023 年城投拿地占比分别为 24%地产、49%和 40%，此部分成交较难形成有效供给，未来供求关系有望改善。2)一线.95%(一线%)，若租金回报率回升至 2%以上，对购房需求释放将有促进作用。3我国房地产开发投资从 2017 年高点到 2023 年的 5 年时间已回调 25%，对标美国从 2006 年高点回调至2011 年的低点，5年时间回调 32%，我国房地产行业正处于筑底阶段，继续快速大幅下跌的空间较小。4据联合国人口展望报告，中国20-35 岁的刚性购房群体在 1995 年已达峰值,在2020 年以后快速下降:35-55 岁的改善购房群体在 2015 年达到峰值，且在 2040 年以前将保持较高水平，据贝壳研究院展望，到 2035 年中国改善需求和拆迁需求合计占比高达9成。地产股底部明确，优质房企布局正当时。目前A 股房地产板块 PB 估值仪 0.63 倍，处历史底部，而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏。金融危机时期美国新建住房销量底出现在 2010 年 11 月，而霍顿等房企的股价底则出现在 2009 年1月,430 政治局会议表态去库存,预计将明确地产股的底部。@在行业供给侧出清过程中，流动性为王。资产流动性越高的房企安全垫更厚，更能在本轮行业周期中坚持到基本面复苏的到来，如建发国际集团、绿城中国.滨江集团等房企竣工存货占比低、韬重少，资产流速快。3在行业低谷，高分红高股息的房企更能给予市场信心，头部央国企 2023 年分红率都在 30%以上，港股头部房企在股息率在 5%以上，A 股头部房企在 3.5%以上。