房地产为什么执着于去库存这可能是最扎心的回答
2024-05-22 07:21:16
房地产不是去库存,就是在去库存的路上。房地产与库存如影随形,高库存的魅影总是困扰着房地产。我们熟知的关于房地产去库存的比较大规模的集结号至少有三次。
第一次是2008年。加入世贸组织之后,中国经济有了长足的发展,国企股改带火了资本市场。乘着全民对举办奥运的热情,房地产市场也是如火如荼。然而,美国次贷危机引发的全球金融危机,让方兴未艾的中国房地产遭遇了一记闷棍,房价下跌,房子无人问津。随着四万亿的推出,房地产掀起了去库存的运动。房地产一下从库存过大,到了供不应求,控制房价过快上涨成为调控的主基调。这次去库存没有太多的挫折,因为房地产处于上升期,中国经济也处于快速的发展期。
第二次是2015年。彼时,“三去一降一补”处于攻坚阵痛期,加上遭遇了杠杆牛市之后的股灾,经济有失速的风险。当时,房地产并不是去库存的主要目标,煤炭、钢铁等过剩产能才是。为了找到经济的增长点,货币化棚改开启了房价的狂飙模式,房地产价格短时间翻倍。恒大、碧桂园等创造了高周转、高负债的房地产开发模式,房地产吸走了大量资源,其他行业百业凋敝。显然,这样的模式是不可持续的,一旦周转不灵,库存将是天量。这次去房地产库存是通过高周转实现的,其中蕴含了系统性潜在风险。
第三次就是当前。一方面疫情对人们的观念产生了根本性的冲击,另一方面美国脱钩断链对中国的经济增长造成很大的挑战。人们发现工作可能失去,收入不仅不稳定而且预期不乐观。人们的收入预期完全支撑不了房价,房子需求大幅下降。更为严重的是,房企这一特殊的存在是一个大漏勺,资金被挪用成为常态。在预售制情况下,交了钱,不一定能拿到房子。房企不断爆雷,窟窿越来越大。如今,连行业翘楚万科也爆出了不规范运作,高级管理层靠房地产吃房地产。
近日,房地产刺激政策更是爆出核弹,降首付、取消商贷利率下限,降公积金利率。并支持有条件的地方收储房子作为保障房。对于去库存已经是体现得迫不及待。
最根本的原因是账平不了。房地产企业大部分都有资金挪用,中饱私囊如恒大。资金黑洞很大,保交楼困难重重。购房者早已交了钱,房子却没钱建了。房地产企业高负债、高周转,本来就是锅多盖少,就凭手快。加上资金挪用,如恒大盲目扩大产业群,还向外转移资产,剩下一债。
房地产库存不周转起来,这窟窿填不上。这些库存有部分是真实的房子,有些是概念上的房子地产。比如,恒大只建了一个大门,房子早已卖出去了。房地产库存需要转起来,才能以时间换空间,慢慢的把账平上。
大量自媒体只关注了央行对房地产的金融支持政策,却不提对保交楼的再三强调重视。保交楼是库存周转的核心,这些概念上的房子不变成实际的房子,是无法周转的。
要重启房地产正常流转,补上房地产资金黑洞任重道远。不仅要保交楼,新房还要能卖出去,这样才能重启卖地获取土地出让收入。一环扣一环,打通各个关节,才能化解房地产风险