近几年房企财务指标持续恶化，随着高周转时代的结束，高杠杆所带来的副作用也在财务报告中体现出来，最典型的就说盈利能力快速下降。

　　第一、房企债务压力重点来自于存量债务压力，很多还是在高周转过程中的高成本债务，偿债成本较高；

　　第二、当前借外债的房企还面临人民币贬值带来的汇率差压力，2020年之前人民币兑美元汇率基本都在7之下，低的时候曾到过6.3。2022年之后汇率达到过7.2，当前仍然维持在7.1左右，汇率差侵蚀了房企部分利润；

　　第三、近两年房地产市场行情低迷，量价齐跌，不仅造成现金流紧张，还导致资产价值不断缩水，财务计提的损失不断增加，造成盈利能力下降；

　　第四，大部分房企被债务及现金流压力困扰，导致再投资的机会大幅减少，错失了新的增收盈利的机会。目前当地产行业风险仍然没有完全出清，大部分房企受困于现金流的压力以及保交楼保交付的使命任务，预计市场出清周期还会持续2年左右。

　　市场风险出清后，房地产市场将会迎来新的发展机会，购房者购房的逻辑已经发生改变，已经有“投资升值”转化为居住产品力，因此，下一轮房地产市场的机会是留给打造高质量住房，具备产品力房企。

　　今年以来多城土拍竞争有所加剧。1-2月份百强房企拿地总额1577亿元，同比增长30%。其中北京、上海等一线城市土地出让金额较高，抬高了拿地总额，另外合肥、苏州、成都等地近期均拍出高溢价地块。您如何看待这个现象？

　　正如我们1月份发布的2024年全国房地产市场年度报告中分析的那样，2024年土地市场政策会进一步宽松，同时，严重分化是最大的特征。第一、大部分核心房企2024年都是战略收缩，聚焦核心城市的战略，因此，热点城市的核心地块将会受到房企的激烈竞争地产。第二、基于大部分城市取消土拍限价，恢复价高者得的方式，热点地块创新高将会频频出现，点状“地王”现象将会在核心城市出现。

　　百强房企拿地规模增长主要两个方面的原因，第一、2023年初受到行业债务冲击的影响，大部分房企基本暂停了拿地，经历一年多的市场风险出清，及国家对于房企合理融资的政策支持，部分优质房企恢复了再投资的能力，第二、从企业发展的角度来看，部分房企手中土地储备不足，未来发展需求新的土地储备。

　　杭州楼市具有几个方面的特征：区域深耕房企具备明显优势，比如绿城 、滨江等；第二、杭州房地产市场开发利润比较薄，因此，对于从融资到开发、销售等环节要求精细化管理，非本土房企一般很难做到全产业链条的精细化高效管理。

　　2024年土拍市场两个典型特征，一是总规模收缩，二是分化；从楼市传导规律来看，销售是土地市场的前导性指标，根据销售和土地投资的传导机制和趋势变化，预计2024年全国土地市场仍然维持低位，总规模继续下探，根据二者的关系，预计下降5%-10%。2024年土地市场最大的特征是“分化”，预计普通城市土拍市场仍然保持较为低迷的态势，低价成交或者流拍仍然是常态；焦点在于核心城市的优质地块，随着土地市场进一步宽松，热点城市局部重现“地王”。

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