房地产政策是服务于社会和经济发展目标的工具和手段，其与房地产市场的关系或表现为相互促进，或表现为相互制约，各阶段的具体关系的表现，取决于社会和经济发展的总体目标，两者统一于社会和经济发展的总体目标之下。2023年房地产市场投资及销售总量持续下行，2024年房地产政策，整体上以刺激发展为主基调。

　　2023年末中央经济工作会议，拟定2024年经济和社会发展总体目标：持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，增进民生福祉，保持社会稳定，以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业。中央经济工作会议中，有关房地产政策基调为：持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产风险。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

　　为便于深入理解房地产政策制定的逻辑关系，本文将从城市载体与工业文明，房地产与经济发展关系，房地产行业当前面临的主要问题，房地产行业需求端和供给端的当前政策及趋势等方面进行深入分析，供大家参考。以下为分析全文。

　　从人类社会历史发展的角度来看，以工业文明为主体的社会发展模式取代以农耕文明为主体的社会发展模式，是人类社会历史发展的必然要求。城市，是人类现代文明高度集中的物质载体，城市化率是评价社会现代化程度的关键指标，追求更高的城镇化率是主流国家社会发展阶段的必然要求。

　　城市人口的增长由城市人口的自然增长、农村人口向城市转移、及移民等方式组成。

　　亿人，人口的增长及伴随国内人口单向流动政策，使得我国城镇化率得到了较为坚实的发展基础。城镇人口比例由建国初期的

　　年是城市人口数量反超农村人口数量的分界点。城市新增人口带来的城市住房需求，推动了近

　　1000万人以内。人口总量的减少，必然导致住房需求总量的减少。城镇人口增量放缓，必然导致住房增量需求放缓。

　　一方面受经济下行，社会居民收入有所减少，另一方面居民部门负债率高企，将进一步抑制包括房地产在内的整体消费。

　　个大中城市新建商品房住宅价格指数监测情况来看，全年新建商品房住宅价格同比、环比多数城市价格始终处于下跌势态地产，其中

　　2022年的跌势，无论是总量还是单位面积投资强度同比都出现较大幅度下跌。全年房地产投资累计规模

　　房地产单位面积投资强度的降低，一定程度上能够反映出部分项目或存在开发周期延长，或存在项目配套设施减少，建设标准的降低，导致新建商品房社区品质不如早期住房品质的现象发生。也能很好的解释，为什么当前主要城市二手房市场成交放量，而新建商品房多数处于滞销的现象。

　　单页），作为主要推广手段，对项目进行宣传推广。房企营销代理公司或自销团队，接待客户，转化成交。

　　相比较而言，新形势下，在有效需求减少的市场背景下，获客难度、获客成本、客户转化难度均大幅度增加。

　　购买人数，受人口生育政策，城市户籍政策影响，趋势来看，人口生育政策、城市户籍政策未来将持续宽松。

　　万人口以下中小城市的落户限制，随着人口总量的持续下滑，未来除特大城市外，全面解除落户政策，由限制落户逐步调整，由具备一定条件（社保、定居）后，方可购房转换为购房后即可享受市民待遇的政策值得期待。

　　购买套数，主要是房地产调控阶段形成的个人或家庭购买套数限制，此政策预计在未来一年内将会全面解除。

　　维持商品房价格稳定，政府方面曾经做出了较大努力，但无法改变市场趋势。多数城市曾经要求成交价格不得低于备案价格的

　　，在惨淡的成交量与房企现金流危机面前，实际上这一底线正在被越来越多的城市取消。从政策方面来讲，维持商品房价格稳定是一贯的，、明确的。但商品房价格不由政府决定，而由市场决定。随着不同房龄和不同持有成本的二手房上市量的扩大，商品房价格将长期处于下跌趋势中。

　　、三套限制贷款。首套二套认定政策，当前认房不认贷限制在商业贷款，未来有可能公积金也开放认房不认贷，并有可能在一年后，全面取消首套、二套认定政策。变相取消，或全面取消认房政策，如部分城市当前挂牌出售或出租，无论是否成交，均可视作出售、出租获得相应的购房资格。

　　年。政策走向有可能向以劳动力工作时间和房屋产权剩余年限相结合的贷款期限，转变为只考虑房屋产权剩余年限，劳动力工作时间多样化形式设计贷款年限，最长可到

　　当前政策，由新区开发为主，向城市更新，老城区改造为主。高容积率向低容积率过度。远郊可设置

　　当前政策：集中供地政策，名存实亡。当前已经调整为，分批次公示，按需供应；配建公共配套设施或保障性住房。仍有高建设标准，高建设方案要求。禁止土地前融。

　　政策趋势：成本约束下，配建比例将逐步降低，直至完全取消，或牺牲地价；由住建部主导的高建设标准政策滞后性严重，理论上将逐步降低；

　　当前政策：资金监管。购房资金，包括定金、首付、按揭款，须进入监管账户；各地设定监管比例；由银行主责为主，向政府为主责为主过度。

　　当前政策：三线及以下城市项目贷款难度较大。非住宅类物业项目贷款难度较大；保障房贷款被剔除占用额度；三条红线。《关于做好经营性物业贷款管理的通知》；住房城乡建设部金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知；中国人民银行

　　国家金融监督管理总局关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知；

　　政策趋势：总量宽松，分地区、分房企具体对待。交付优先，减少或避免发生违约事件为原则，审慎开展房地产融资业务。不盲目断贷、抽贷、停贷。提倡一视同仁，实操难度较大。